UFJF - Universidade Federal de Juiz de Fora

Ocupação desordenada é desafio em Juiz de Fora/MG

Data: 22 de julho de 2012

Tribuna de Minas

Fernanda Sanglard

 

Leis antigas não atendem à realidade das ruas, e o resultado são regiões saturadas e sem estrutura

 

O crescimento desordenado e a falta de planejamento urbano são desafios para Juiz de Fora. O conjunto de leis que aborda o tema data de 1986 e ainda está em vigor, apesar de já não condizer com a realidade nas ruas. Nas últimas décadas, muitos bairros deixaram de ser estritamente residenciais para abrigarem comércio e serviços – como a região do Alto dos Passos e São Mateus -, passaram por processos de verticalização e saturação sem conter a infraestrutura urbanoviária adequada – a exemplo do Cascatinha – ou começaram a sofrer ocupação que ultrapassa o previsto. Neste caso, está o entorno da BR-040, que está se transformando em corredor de bairros. O resultado, conforme especialistas, é que o município cresce sem ações que possam evitar ainda mais comprometimento de algumas áreas altamente adensadas, das redes de águas pluviais e de esgoto, do transporte coletivo, do trânsito, entre outros problemas. Outro agravante é que, sem medidas que prevejam as áreas onde o Poder Público deve atuar de maneira mais efetiva, as regras acabam sendo ditadas, em algumas circunstâncias, pelo mercado imobiliário.

 

Conforme a professora do Curso de Arquitetura e Urbanismo da UFJF e doutora em planejamento urbano Luciane Tasca, a situação de uso e distribuição desiguais e, em alguns aspectos, inadequados do território ocorreu por vários motivos, entre eles a legislação ultrapassada. Ela cita como outras razões a falta de controle do Poder Público e a oportunidade percebida pelos empreendedores em algumas regiões. Isso vem provocando uma série de mudanças no espaço urbano, como a continuidade do adensamento e verticalização do perímetro central.

 

O grande problema da falta de planejamento, segundo o delegado do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) de Juiz de Fora, Ronaldo Tomaz, diz respeito à unidade territorial urbana, que compreende o Centro e seu entorno, que vai do Manoel Honório à região do Cascatinha e do Bom Pastor e também é limitado pelas avenidas Sete e Olegário Maciel. “Muitas dessas regiões estão impraticáveis. As pessoas estão indo morar na periferia, e isso é um sintoma da saturação. No entanto, não se resolve o problema da unidade territorial urbana, nem das regiões periféricas.” O professor do Departamento de Geociências da UFJF Vicente Paulo Pinto também faz um alerta sobre a saturação da região central: “Essa área atingiu o limite, mas ainda vemos casas sendo demolidas para que prédios sejam erguidos. Além disso, tem sido feita pressão sobre os bairros mais próximos, como São Mateus, Alto dos Passos, Manoel Honório e Jardim Glória, que estão se verticalizando. Por isso, é preciso definir limites.”

 

O Alto dos Passos é citado por Ronaldo Tomaz como um exemplo de região que mudou de perfil. “Era tipicamente residencial e, cada vez mais, ganha aspecto comercial. O interessante é que lá pode ter bar, restaurante, mas há impedimentos para clínicas médicas, por exemplo. Isso também precisa ser revisto.” O planejamento, conforme o delegado do Creci, deve englobar tudo, detalhar cada área da cidade, envolvendo aquilo que os gestores planejam, mas também o que a sociedade espera para o desenvolvimento das regiões.

 

Tanto Vicente quanto Ronaldo destacam a importância de preparar os locais onde há interesse de que haja crescimento. Um exemplo é a necessidade de determinar o que o Município pretende com o entorno da BR-040, já que o crescimento da região extrapola o planejado. “Mas é comum densificar primeiro para depois pensar na infraestrutura”, ressalta o professor. O delegado do Creci menciona a Cidade Alta como área que precisa ser repensada. “Muita gente foi morar lá, mas pouco foi feito em termos de infraestrutura e planejamento. Ações isoladas existem, e são muitas, mas falta intervir diretamente nessas áreas e fazer a ordenação. O Poder Público não pode se calar”, assevera.

 

‘Chegou a hora de enfrentar essa situação'”O que acontece aqui não é diferente do que ocorre em um conjunto de cidades do mundo todo. O problema é que chegou a hora de enfrentar essa situação e, enquanto em muitos locais isso começa a ser feito, parece que estamos passivos”, contextualiza o professor do Departamento de Geociências da UFJF Vicente Paulo Pinto.

 

No caso de Juiz de Fora, a doutora em planejamento urbano Luciane Tasca aponta que “as leis foram feitas para uma cidade que não é a que vemos hoje. Na época (década de 1980), havia inclusive interesse em promover adensamento e verticalização.” Segundo ela, o princípio de planejar o território é que está ultrapassado, pois privilegia a região central. “Há restrições de construção em relação às margens do Rio Paraibuna, nas áreas de preservação ambiental e em alguns pontos específicos. Mas isso não é suficiente. O que vemos hoje é a construção de edifícios muito altos em regiões que têm gabarito de três ou quatro andares. Para quem não sabe o que isso quer dizer, é simples encontrar um exemplo: são ruas onde só há casas e prédios baixos e, de repente, surge um edifício de 15 andares.”

 

Isso foi o que ocorreu no Recanto dos Lagos, na região Nordeste, quando um conjunto de prédios começou a ser construído na área, tradicionalmente com residências unifamiliares. Com o descontentamento dos moradores, a situação acabou virando alvo de discussões na Câmara, onde um projeto de lei, aprovado este mês, busca impedir que novos edifícios sejam erguidos na região. Na proposição, os autores justificam que o objetivo é “evitar o crescimento desordenado”, já que a área não teria infraestrutura adequada para novos empreendimentos multifamiliares verticais sendo “cercada por reserva legal de mata”, com nascentes, açudes e lençóis freáticos.

 

Outro problema verificado por Luciane é o que ocorreu ao longo dos anos com a Avenida Itamar Franco (antiga Independência). “Ela sequer era contemplada na legislação, que não detalha por mapa a via nem a maioria das outras regiões. Na verdade, só há mapeamento do triângulo central. Isso é o que falta no Plano Diretor do município, que apenas indica alguns modelos de área.”

 

Delegado do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) de Juiz de Fora, Ronaldo Tomaz verifica a mesma situação e aponta uma das causas. “Alguns bairros ainda não são atraentes para os construtores, porque o potencial construtivo dificulta a atuação. Então, se, por exemplo, na Avenida Independência (Itamar Franco) é possível edificar um prédio com mais apartamentos do que em outras regiões sem tantos atrativos, que construtor vai querer investir em outro local?”

 

Brechas legais favorecem inadequaçõesA dificuldade de entender os usos permitidos em determinadas regiões atinge até mesmo os especialistas e legisladores. “Como a lei que trata do zoneamento é pouco esclarecedora, porque não tipifica e exemplifica cada tipo de zona, na verdade, ninguém sabe o que pode e o que não pode em determinada área e fica a cargo da Prefeitura definir. Isso não quer dizer que os técnicos estejam agindo incorretamente, não é isso. Eles mesmos reconhecem que, devido às falhas, o trabalho é difícil e cabem muitas interpretações, o que costuma ser utilizado pelos construtores como brechas legais”, pondera a doutora em planejamento urbano Luciane Tasca.

 

O impasse sobre a legislação que rege o zoneamento urbano envolve, segundo o vereador Júlio Gasparette (PMDB), falta de vontade política. Ele elaborou a Lei 12.634/2012, sancionada na última sexta-feira, que altera as categorias de comércio e serviço permitidas em algumas regiões da cidade na Lei 6.910. Conforme o vereador, coisas que não são discriminadas na norma até então vigente acabam prejudicando os pequenos comerciantes ou favorecendo a ilegalidade.

 

“A lei não discrimina o disque-cerveja, as lan-houses, as confeitarias, por exemplo. Em parte da Rua Santo Antônio só é permitido ter clínicas de até cem metros quadrados, e, em outros locais, a pessoa não pode abrir uma loja de jardinagem, ainda que ela não tenha depósito. Há possibilidade de ter padaria, mas não confeitaria. E isso acaba estimulando as pessoas a pedirem alvará para uma finalidade e depois exercerem outro serviço”, explica Gasparette. No entanto, o vereador reconhece que o projeto de lei não soluciona o problema. “Tem que mudar tudo. Ainda não vimos um plano diretor funcionar e estar de acordo com as leis. Não adianta ficar remendando, tem que atualizar. Precisamos de uma resposta séria do Executivo, com participação do Legislativo e da sociedade.”

 

O vereador Flávio Cheker (PT) concorda e esclarece que, nesses casos, o encaminhamento para as revisões da legislação deve partir do Município. “A Câmara, sozinha, não pode propor algo dessa envergadura. Quem tem o corpo técnico necessário é a Prefeitura. Os vereadores devem apoiar e facilitar as tramitações, inclusive para evitar que só haja mudanças pontuais. Da forma como as coisas estão funcionando, as leis, muitas vezes, são burladas, porque têm falhas.”

 

PJF diz estar preparando as revisõesDe acordo com o secretário de Planejamento e Desenvolvimento Econômico, André Zuchi, apesar de o texto original das leis 6.908, 6.909 e 6910 estar desatualizado, diversos instrumentos jurídicos foram elaborados com o intuito de fazer os ajustes necessários. Contudo, segundo a doutora em planejamento urbano Luciane Tasca, o problema encontra-se exatamente nessa grande quantidade de alterações. “Existem tantos decretos e outras leis que modificam a Lei do Uso e Ocupação do Solo, por exemplo, que ela virou uma colcha de retalhos, sendo de difícil compreensão até mesmo para os especialistas.” Vicente concorda e pontua que “os conflitos se colocam em função de uma legislação antiga, cheia de detalhes”, que não consegue mais ser compreendida pela sociedade.

 

Zuchi reconhece a necessidade de atualização, mas pondera que as alterações fazem parte da dinâmica da cidade, que muda a cada dia. “Seria impossível que textos pensados para Juiz de Fora da década de 1980 servissem para a cidade que temos hoje. De lá para cá, temos atividades que mudaram, outras que não causam mais o mesmo impacto, e isso precisava ser contemplado até que novas leis possam reunir todo esse material.”

 

A dificuldade, segundo a subsecretária de Planejamento do Território, Cecília Rabelo, está na necessidade de revisar todas essas legislações em conjunto, visando a também atender às demandas de um novo plano diretor. Ela destaca que esse não é um problema de agora, mas que se arrasta desde 2000. “É importante trazer as situações apontadas no plano para a legislação. Não basta ter um projeto e deixá-lo na gaveta. A revisão da legislação precisa acontecer em conjunto com a do plano diretor, o que não ocorreu em 2000. É claro que a lei vem sendo alterada, com a criação de decretos e outras leis, o que é natural e benéfico para acompanhar as mudanças ocorridas. No entanto, algumas correções ainda são necessárias e vamos implementá-las.”

 

Laboratório de Demografia e Estudos Populacionais


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